Los Inmuebles : Generalidades Jurídicas, Comerciales y Tributarias en Colombia

Los Inmuebles : Generalidades Jurídicas, Comerciales y Tributarias en Colombia

Para hablar de inmuebles debemos hablar primero de los bienes. Los bienes son todas aquellas cosas y derechos que puede ser objeto de comercio y prestar alguna utilidad al hombre,, jurídicamente hablando, la ley entiende por bien todo aquello que pueda ser objeto de apropiación.

 

Dicho lo anterior, una clasificación sencilla de los bienes es la siguiente:

Tangibles o corporales (con cuerpo, sensibles al tacto)

  • Muebles
  • Inmuebles

 

Intangibles o incorporales (sin cuerpo, etéreos)

  • Propiedad Intelectual
  • Derechos de Autor
  • Goodwill
  • Know-How
  • Marcas, nombres y enseñas.
  • Patentes

 

Según esta clasificación, los inmuebles son bienes tangibles o corporales que a su vez, se subdividen en:

Inmuebles por naturaleza:

Por ejemplo, el terreno, la finca, el edificio adherido pegado a la tierra.

 

Inmuebles por adhesión o por incorporación:

El cuadro adherido a la pared, que si se despega se daña.

 

Inmuebles por destinación:

El tractor, la camioneta destinada a labores únicas y exclusivas de la finca.

 

Inmuebles por accesión:

La ventana que se construye por separado para luego instalarse, es inmueble mientras esté pegada al edificio.



Los inmuebles de manera inherente, otorgan tres derechos:

Uso:

El que vive en la casa.

 

Goce:

El que cobra el arriendo, el que dueño la cosecha.

 

Disposición:

El que aparece como dueño en la escritura y en la oficina de registro.

Estos tres derechos, se pueden enajenar por separado.

 

Dependiendo de quien los detenta, adquieren estas denominaciones:

Posesión:

La ejerce quien ante todos aparece con ánimo de señor y dueño del inmueble, el poseedor.

Es el más fuerte de todos, es el que recoge los frutos.

 

Tenencia:

El tenedor es el de la necesidad, el que vive en la casa, el que la ocupa.

 

Dominio:

Este lo ejerce quien está registrado como tal en la Oficina de Registro.

 

Un inmueble puede estar subdividido físicamente y cada parte con dominio propio.

Es aquel predio que se encuentra englobado, pero físicamente ya está dividido.

 

También puede un inmueble estar subdividido nominalmente pero no de forma física y cada parte tener dominio propio, se conoce como proindiviso y los dueños son llamados comunitarios.

Generalmente ocurre con bienes heredados.



Un inmueble puede hacer parte de una universalidad de bienes (herencia o legado), en este caso, los bienes deben individualizarse y luego, partirse.

Es lo que se hace en las sucesiones y particiones de bienes.

 

Limitaciones al Dominio de los Inmuebles

A pesar de tener propietario, el dominio o disposición de los bienes puede tener limitaciones.

 

Estas son:

 

Patrimonio de familia:

El inmueble asegura la estabilidad económica de los menores de edad integrantes de una familia.

En este caso, para su enajenación, debe levantarse esta medida.

 

Embargos y medidas cautelares:

El inmueble está garantizando una sentencia o una deuda cobrada judicialmente.

 

Gravámenes:

El bien garantiza una deuda, se puede vender pero quien compra, acepta la deuda.

Es lo que se conoce como hipoteca, que es un modo de prenda.

 

Inscripción de demanda:

El propietario del bien está demandado y por tanto, el bien está fuera del comercio.

Por ejemplo, una prescripción de dominio en la que el poseedor se puede convertir en propietario.

 

Usufructo:

El usufructo está cedido a una tercera persona por un tiempo determinado, durante ese tiempo, el propietario solo puede enajenar la nuda propiedad porque el uso y goce están en cabeza de otra persona.

 

Servidumbre:

Es otra limitación del dominio y consiste en una carga impuesta sobre un inmueble, en favor de otro que obliga al propietario del primero a sufrir ciertos actos de uso, o abstenerse, por su parte, de ejercer ciertos derechos inherentes a la propiedad.

Ejemplos son los caminos para transitar y las servidumbres para tránsito de aguas.

 

Transacciones comerciales con inmuebles

Aprobada la capacidad del poseedor o propietario, con los inmuebles se pueden suscribir los siguientes contratos:

 

Compra-Venta:

Existe un comprador y un vendedor, este último para finiquitar la venta debe ser el propietario debidamente inscrito en la Oficina de Instrumentos Públicos.

 

Arrendamiento:

El poseedor cede de manera onerosa el uso del inmueble a un tenedor que se denomina arrendatario.

 

Comodato:

El poseedor cede de manera gratuita el uso del inmueble a un tenedor que se denomina arrendatario.

 

Prenda (Hipoteca):

El propietario debidamente inscrito en la Oficina de Instrumentos Públicos, otorga el inmueble como garantía en un contrato de mutuo.

 

Fiducia:

El vocablo fiducia significa fe, confianza. La fiducia es un negocio jurídico en virtud del cual una persona llamada fideicomitente transfiere uno o más bienes especificados –en nuestro caso inmuebles- a otra llamado fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos, para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o un tercero llamado beneficiario o fideicomisario.

 

Anticresis:

La anticresis es una garantía en virtud de la cual el deudor entrega a su acreedor una cosa para el pago de un crédito insoluto con los frutos, naturales o civiles (intereses), que la cosa produzca, restituyéndola una vez que se haya pagado la deuda.

 

Tributos asociados a los inmuebles

Los tributos asociados a los inmuebles deben ser vistos en doble vía porque afectan en un momento dado, a las dos partes de un negocio con inmuebles.

 

Impuesto predial:

Es el tributo por excelencia asociado a la posesión de inmuebles, lo paga el poseedor del mismo y es de carácter municipal, liquidándose y pagándose cada año.

 

Impuesto al patrimonio:

Los inmuebles hacen parte del patrimonio de las personas, por tanto integran la base sobre la que se liquida el impuesto al patrimonio.

 

Impuesto de renta:

Eventualmente, un contribuyente debe liquidar su impuesto de renta por el sistema de renta presuntiva, cuya base es el patrimonio del contribuyente, patrimonio integrado entre otros bienes, por los inmuebles.

 

Impuesto de registro:

Es un tributo departamental y lo paga quien adquiere un inmueble.

 

Valorización:

Es una contribución que paga el poseedor del inmueble. Se liquida cuando una obra de carácter público que aumenta el valor del inmueble.

 

Parámetros de valor para los inmuebles.

Normalmente, las cosas tienen un solo valor económico que las representa, pero en el caso de los inmuebles, estos pueden presentar cinco valores distintos que deben ser determinados de manera precisa porque estos valores constituyen base para liquidación de tributos.

 

Lo ideal sería que fueran iguales.

 

Valor comercial:

Es el valor de la plaza, el valor de mercado por el que se negocia un inmueble y está determinado por múltiples factores.

 

Valor de reposición:

Es el importe monetario que se debe pagar por un inmueble si en un momento dado tuviese que reponerlo por otro igual.

Este valor lo determina un perito tras efectuar el pertinente estudio de mercado y verificar antigüedad y estado de uso del bien objeto de tasación.

 

Valor patrimonial:

Es el valor por el que declaro ante las autoridades nacionales los inmuebles para personas naturales no obligadas a llevar contabilidad es el mayor valor entre el avalúo, autoavalúo, costo de adquisición y costo fiscal.

Para obligados a llevar contabilidad es el costo fiscal y puede estar integrado inclusive por saneamientos fiscales específicos.

 

Costo fiscal:

Es el valor con el que determino la ganancia ocasional al momento de enajenar un inmueble.

Nunca puedo enajenar un inmueble por valor inferior al costo fiscal.

 

Para personas naturales no obligadas a llevar contabilidad lo constituyen en costo de adquisición, más las mejoras, más los reajustes fiscales.

 

Para personas obligadas a llevar contabilidad lo constituyen el costo de adquisición, más las mejoras, más los ajustes por inflación y más los reajustes fiscales.

 

Avalúo catastral:

Cuando lo determinan las autoridades catastrales se llama “avalúo”, cuando lo determino yo mismo se llama “autoavalúo”.

Es base del impuesto predial y generalmente, es base del impuesto de registro y de la contribución por valorización.

 

Para finalizar, es importante que en las transacciones comerciales los valores de transacción fijados para los inmuebles no violen lo referente a la lesión enorme.

Esta figura jurídica se presenta cuando quien vende lo hace por menos de la mitad del valor comercial o cuando quien compra, lo hace por más del doble del valor comercial.

 

 

Edinson Pino Castillo
Contador Público ​de la Universidad del Valle y Abogado​ de la Univeridad LIBRE y Especialista en Impuestos​ de la Universidad libre​. ​

 

Cuenta con una experiencia de más de 25 años como empleado en el sector privado en el campo tributario, contable y jurídico, hasta el año 2009.
   
Desde 2010 ​se desempeñ​a como Asesor y Consultor Privado en los campos tributario, contable y jurídico.

Además, es ​Docente Universitario en pregrado y postgrado en los campos tributario, laboral, comercial y contable.

 

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