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Régimen Tributario de la Propiedad Horizontal

Por Edinson Pino Castillo

 


En este sitio web se publicó en días pasados un artículo sobre los cambios introducidos por la ley 1819 de 2016 respecto del tratamiento tributario a las ENTIDADES SIN ANIMO DE LUCRO (ESAL) entre ellas, la propiedad horizontal.

Debo indicar inicialmente que una propiedad proindiviso es un dominio especial en el que un bien pertenece a varias personas (comuneros), donde cada una posee parcialmente el bien (cuota abstracta) sin determinar qué parte específica le pertenece.



El artículo 2334 del Código Civil colombiano indica que:


“En todo caso puede pedirse por cualquiera o cualesquiera de los comuneros que la cosa común se divida o se venda para repartir su producto”.


Seguidamente debo decir que el régimen jurídico general vigente sobre propiedad horizontal está definido actualmente en la ley 675 de 2001; en ella se indica que la propiedad horizontal es una forma especial de proindiviso, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.

Aquí no se puede pedir la división de la cosa común mientras exista la copropiedad como ente jurídico independiente.



1 - Regimen De Impuesto De Renta Y Complementarios

Inicialmente, el estatuto tributario compilado en el decreto 624 del 30 De Marzo de 1989 indicó que las “juntas de copropietarios administradoras de edificios organizados en propiedad horizontal” eran no contribuyentes ni declarantes del impuesto de renta.

Nótese que solo se especificó “edificios” pero por principio de igualdad se entendía referido igualmente a otros tipos de propiedad horizontal. Esta disposición estuvo vigente hasta el año 1995.



La ley 223 de 1995 se percató de lo señalado en el párrafo anterior e indicó que no eran contribuyentes ni declarantes de impuesto de renta “las juntas de copropietarios administradoras de edificios organizados en propiedad horizontal o de copropietarios de conjuntos residenciales”.

Esta disposición estuvo vigente hasta el año 2016.



El artículo 33 de la ley 675 de 2001, el cual se encuentra vigente hoy en día (año 2018) y que se debe leer articulado con las disposiciones del estatuto tributario indica que:

“La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro.


Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986”.

 

La ley 1607 de 2012 en su artículo 186 indicó que:

“Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales otorgada mediante el artículo 33 de la ley 675 de 2001.


Los ingresos provenientes de la explotación de los bienes o áreas comunes no podrán destinarse al pago de los gastos de existencia y mantenimiento de los bienes de dominio particular, ni ningún otro que los beneficie individualmente, sin perjuicio de que se invierta en las áreas comunes que generan las rentas objeto del gravamen”.

 

El mismo artículo indicaba en su parágrafo 1 que:

“En el evento de pérdida de la calidad de no contribuyente según lo dispuesto en el inciso primero del presente artículo, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal estarán sujetas al régimen tributario especial de que trata el artículo 19 del Estatuto Tributario”.

 

El parágrafo 2 del mismo artìculo señalaba que:

“Se excluirán de lo dispuesto en este artículo, las propiedades horizontales de uso residencial”.

Esta disposición especial estuvo vigente desde el año 2013 hasta el año 2016.



Hoy, en el año 2018, el Estatuto Tributario en su artículo 22 indica que son no contribuyentes y no declarantes “las juntas de copropietarios administradoras de edificios organizados en propiedad horizontal o de copropietarios de conjuntos residenciales; (…)”.



Así mismo, en el año 2018 está vigente -del mismo Estatuto Tributario- el artículo 19-5 (adicionado por el artículo 143 de la Ley 1819 de 2016) indica que:

“las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, serán contribuyentes del régimen ordinario del impuesto sobre la renta y complementarios y del impuesto de industria y comercio.

PARÁGRAFO. Se excluirán de lo dispuesto en este artículo las propiedades horizontales de uso residencial”.



Leyendo articuladamente las normas transcritas podemos concluir lo siguiente:


1.    Respecto de su actividad misional

Es decir su propio sostenimiento y mantenimiento, la propiedad horizontal -en general- no es contribuyente de impuesto de renta (no importa si es mixta o comercial).

Esto significa que a sus cuotas de sostenimiento y cuotas extraordinarias que se cobran a los copropietarios no se les practica retención en la fuente por impuesto de renta (aplica incluso para centros comerciales).

Se debe definir de manera clara y precisa los costos y gastos atribuibles a estos ingresos “misionales” porque esta renta es no contribuyente de impuesto de renta.



2.    Los centros comerciales son propiedad horizontal comercial.

Las rentas obtenidas por actividad comercial o industrial (explotación de zonas comunes, comercialización directa de bienes, parqueaderos) está gravada con impuesto de renta a la tarifa general (de 2013 a 2016 estuvo gravada a la tarifa del 20% y los hacía pertenecer al régimen tributario especial).

 

3.    Una propiedad horizontal es mixta si tan solo una de sus unidades componentes tiene destinación comercial desde el reglamento de propiedad horizontal.

Las rentas obtenidas por actividad comercial (explotación de zonas comunes, comercialización directa de bienes, parqueaderos) está gravada con impuesto de renta a la tarifa general (de 2013 a 2016 estuvo gravada a la tarifa del 20% y los hacía pertenecer al régimen tributario especial).



4.    Es claro entonces que pueden confluir en una misma propiedad horizontal rentas misionales no contribuyentes y rentas gravadas con el impuesto de renta.

Es labor del Administrador separar estas rentas de la manera más ortodoxa y técnica que le sea posible de manera tal que declare -y pague- solo lo que corresponde a rentas gravadas.



5.    Podría ocurrir, por ejemplo, que una propiedad horizontal mixta nunca obtenga rentas comerciales o industriales lo cual significaría que no es contribuyente de impuesto de renta.



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2-Impuestos Al Consumo (IVA-INC-GMF)

Los impuestos al consumo dependen de lo que se consume, no de quien vende o compra el bien -o servicio- que se consume.

En ese orden de ideas, si la propiedad horizontal en sus zonas comunes adelanta actividades gravadas con estos impuestos (explotación de zonas comunes, parqueaderos, alquileres, ventas a público ajeno a la copropiedad) es responsable de estos impuestos (IVA e Impuesto Nacional al consumo -INC-). Igualmente, si la copropiedad adelanta actividades gravadas con GMF (gravamen a los movimientos financieros), debe contribuir con ese impuesto.

Respecto de su actividad misional, las cuotas de sostenimiento y cuotas extraordinarias se entienden como aportes de capital y por lo tanto no están gravados con IVA (art 7 Decreto 1372 de 1992).



3 - Impuesto de Industria y Comercio - ICA

Respecto de su actividad misional, es decir su propio sostenimiento y mantenimiento, la propiedad horizontal -en general- no es contribuyente de impuesto de industria y comercio (no importa si es mixta o comercial).

Esto significa que a sus cuotas de sostenimiento y cuotas extraordinarias que se cobran a los copropietarios no se les practica retención en la fuente por impuesto de industria y comercio (aplica incluso para centros comerciales).



Los ingresos obtenidos por actividad comercial o industrial (explotación de zonas comunes, comercialización directa de bienes, parqueaderos) si están gravados con ICA.

Para finalizar, debo decir que este concepto es particular. Ante cualquier duda, por tratarse de un tema complejo y delicado, nunca sobra consultar a las autoridades competentes, aplicando el criterio de prudencia tributaria.

Créditos:

Artículo escrito por: Edinson Pino Castillo

Fotografía: https://www.pexels.com/photo/houses-building-blue-sky-appartments-87223/



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